Usucapião: requisitos, tipos e como fazer em cartório ou na Justiça

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se dono fosse, pelo tempo que a lei exige. Ela pode ser reconhecida de dois jeitos: por uma ação na Justiça ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, pela chamada usucapião extrajudicial.

A pergunta mais comum é “quantos anos são necessários”. A resposta curta: de 2 a 15 anos, conforme a modalidade. Mas o prazo é só uma parte. Na prática, o que decide o resultado é outra coisa: se a posse tem as características que a lei exige, se o imóvel pode ser usucapido e se existe documentação para provar tudo isso.

Este guia explica os requisitos de cada tipo de usucapião, as situações que mais geram dúvida (contrato de gaveta, imóvel de herança, imóvel financiado, apartamento) e como funciona cada caminho, em cartório ou na Justiça.

A usucapião está prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal. A lógica é a de que quem dá função ao imóvel por longo período, morando ou produzindo nele, sem que o proprietário reaja, pode ter a propriedade reconhecida.

Dois pontos costumam ser mal compreendidos:

• Morar no imóvel não basta. A lei não protege qualquer ocupação, e sim a posse com determinadas qualidades, explicadas na próxima seção. Quem mora de aluguel, por empréstimo ou por mera tolerância do dono não está exercendo esse tipo de posse.
• O direito precisa ser declarado. Cumpridos os requisitos, a sentença judicial (ou a decisão do registrador, na via extrajudicial) reconhece a aquisição e serve como título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Até esse registro, o possuidor não consegue vender, financiar ou dar o imóvel em garantia como proprietário.

Cada tipo de usucapião tem exigências próprias, mas todos partem de uma base comum. A posse precisa ser:

• Com intenção de dono. O possuidor age como proprietário: cuida, conserva, reforma, paga despesas, é reconhecido pela vizinhança como dono. Quem ocupa reconhecendo que o imóvel é de outra pessoa (inquilino, comodatário, caseiro) não tem essa intenção.
• Mansa e pacífica. Sem oposição eficaz do proprietário ou de terceiros durante o prazo. Uma ação de despejo, reintegração ou reivindicação ajuizada pelo dono pode descaracterizar esse requisito.
• Contínua. Sem interrupções ao longo de todo o período exigido.
• Pelo tempo previsto em lei para a modalidade aplicável.

Além disso, o imóvel precisa ser usucapível. Imóveis públicos, por exemplo, não podem ser adquiridos por usucapião, por vedação expressa da Constituição (art. 183, §3º, e art. 191, parágrafo único).

O art. 1.208 do Código Civil reforça o primeiro ponto: atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. É por isso que quem mora de aluguel, mesmo por décadas, não adquire o imóvel enquanto a relação de locação existir. Os conflitos típicos entre locador e inquilino estão em nosso artigo sobre problemas no contrato de aluguel.

A legislação brasileira prevê diferentes modalidades. A tabela resume as principais para imóveis:

Alguns detalhes que mudam o enquadramento:

• Justo título é o documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas que por algum vício não chegou a produzir esse efeito, como uma escritura com defeito ou um compromisso de compra e venda. Boa-fé é o possuidor ignorar o vício que impede a aquisição. Sem esses dois elementos, a via possível costuma ser a extraordinária, com prazo maior.
• As modalidades especial urbana e familiar só podem ser reconhecidas uma vez em favor do mesmo possuidor.
• Na usucapião familiar, o prazo curto tem contrapartida: o imóvel precisa ser de propriedade comum do casal, e o abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro precisa ser demonstrado.
• A usucapião coletiva, regulada pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), é instrumento de regularização de núcleos informais e normalmente envolve associação de moradores ou atuação conjunta dos possuidores.

Os requisitos parecem objetivos no papel, mas a maior parte das dúvidas surge em situações concretas. As mais frequentes:

Contrato de gaveta. Quem comprou um imóvel por instrumento particular e nunca registrou a transferência pode, em tese, usar o contrato como justo título. O Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal entende que justo título abrange qualquer ato jurídico apto, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Muitas vezes, porém, a regularização é possível por outros meios, como a adjudicação compulsória ou a própria escritura, e a usucapião nem sempre é o caminho mais adequado.

Imóvel de herança ocupado por um dos herdeiros. Enquanto o espólio não é partilhado, os herdeiros são coproprietários. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a usucapião por herdeiro ou condômino quando ele exerce posse exclusiva, com intenção de dono e sem oposição dos demais pelo prazo legal. A prova da exclusividade é o ponto sensível: o simples fato de os outros herdeiros não morarem no imóvel não basta.

Apartamento em condomínio. O Supremo Tribunal Federal, no RE 305.416, admitiu a usucapião especial urbana de apartamento, desde que cumpridos os requisitos do art. 183 da Constituição.

Área menor que o lote mínimo municipal. No RE 422.349 (Tema 815 da repercussão geral), o STF fixou que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, a usucapião especial urbana não pode ser negada por lei municipal que estabeleça módulo mínimo de lote. O STJ adotou entendimento semelhante para a usucapião extraordinária no Tema 985 dos recursos repetitivos.

Imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. O STJ, no REsp 1.448.026/RS, entendeu que imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao SFH é afetado a serviço público e, por isso, não pode ser usucapido.

Imóvel público. Terrenos e prédios da União, dos Estados e dos Municípios não podem ser adquiridos por usucapião, por vedação constitucional e pela Súmula 340 do STF. A ocupação de área pública pode ter outras soluções de regularização, mas não esta.

Três regras do Código Civil influenciam diretamente a contagem:

• Soma de posses (art. 1.243). O possuidor pode acrescentar ao seu tempo o de quem ocupava o imóvel antes dele, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas. É comum em imóveis comprados de quem já ocupava a área, ou herdados de pais que já tinham a posse.
• Interrupção e suspensão (art. 1.244). As causas que interrompem, suspendem ou impedem a prescrição também se aplicam à usucapião. Uma notificação judicial ou uma ação proposta pelo proprietário pode interromper a contagem.
• Prazo cumprido no curso do processo. Em regra, o prazo precisa estar completo quando o pedido é analisado. A situação de quem completa o tempo durante a ação depende do caso e deve ser avaliada antes do ajuizamento.

A prova costuma reunir elementos de natureza diferente. Nenhum deles, isoladamente, comprova a usucapião. O conjunto é que demonstra a posse:

• carnês de IPTU ou ITR pagos pelo possuidor;
• contas de água, luz, gás e telefone no endereço, em nome do possuidor;
• notas fiscais e recibos de reformas e materiais de construção;
• correspondências antigas, fotos datadas, matrículas escolares;
• declarações e depoimentos de vizinhos e confrontantes;
• contratos, recibos ou cessões que expliquem como a posse começou.

Desde o Código de Processo Civil de 2015, que incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), a usucapião pode ser reconhecida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. A via extrajudicial é uma opção, não uma obrigação: o interessado pode ir direto à Justiça. A comparação ajuda a entender quando cada caminho faz sentido:

A escolha não é só uma questão de rapidez. Se o pedido extrajudicial é rejeitado, a via judicial continua aberta (art. 216-A, §9º). Mas um pedido mal instruído consome tempo e custos com ata notarial, levantamento técnico e emolumentos. Avaliar a viabilidade antes de protocolar evita esse retrabalho.

O procedimento está no art. 216-A da Lei 6.015/1973 e é detalhado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023), a partir do art. 398. Em linhas gerais, segue estas etapas:

1. Análise prévia da viabilidade. O advogado examina a modalidade cabível, o histórico da posse, a matrícula do imóvel e os documentos disponíveis.
2. Ata notarial. Lavrada por tabelião de notas, atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e as circunstâncias. O tabelião pode ir ao imóvel e ouvir declarações.
3. Planta e memorial descritivo. Elaborados por profissional legalmente habilitado, com a responsabilidade técnica registrada no conselho profissional (ART ou RRT). Devem ter a assinatura dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e dos imóveis confinantes.
4. Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para demonstrar a inexistência de ações que discutam a posse.
5. Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de tributos.
6. Protocolo do requerimento, assinado por advogado, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
7. Notificações. Quem não assinou a planta (proprietário registral, confrontantes) é notificado para se manifestar em 15 dias. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância. União, Estado, Distrito Federal e Município também são cientificados e têm 15 dias para se manifestar.
8. Edital publicado para ciência de terceiros eventualmente interessados, que podem se manifestar em 15 dias.
9. Decisão do registrador. Com a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial registra a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas. Se faltar algo, ele pode exigir complementação ou rejeitar o pedido.

E se alguém discordar? Pela redação dada ao §10 do art. 216-A pela Lei 14.382/2022, a impugnação justificada faz o registrador remeter os autos ao juízo da comarca do imóvel, e o requerente adapta o pedido ao procedimento judicial. A impugnação injustificada não é admitida pelo registrador, e quem impugnou pode questionar essa decisão pelo procedimento de dúvida.

No Código de Processo Civil de 2015, a ação de usucapião deixou de ter um rito especial próprio e segue o procedimento comum, com algumas particularidades:

• Quem é citado. O proprietário que consta na matrícula e os confinantes são citados pessoalmente. A citação dos confinantes é dispensada quando a ação tem por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio (art. 246, §3º).
• Edital. Interessados incertos ou desconhecidos são chamados por edital (art. 259, I).
• Entes públicos. União, Estado e Município são intimados para dizer se têm interesse no imóvel. Se a União manifestar interesse, a competência pode passar à Justiça Federal.
• Instrução. Além dos documentos, a posse pode ser demonstrada por testemunhas, perícia técnica para delimitar a área e, se necessário, inspeção judicial.
• Sentença e registro. Julgado procedente o pedido, a sentença é levada ao Cartório de Registro de Imóveis, que abre ou atualiza a matrícula em nome do novo proprietário.

A usucapião também pode ser alegada como defesa. Se o proprietário registral ajuíza ação para retomar o imóvel, o possuidor pode sustentar que já adquiriu a propriedade (Súmula 237 do STF). O Estatuto da Cidade prevê expressamente essa possibilidade para a usucapião especial urbana (art. 13).

A duração do processo varia conforme a comarca, o número de citações necessárias e a existência de disputa. Não é possível estimar prazo de conclusão sem conhecer o caso concreto.

Nem toda situação de imóvel irregular se resolve por usucapião. Em vários casos, há instrumentos mais diretos:

• Compra quitada, mas sem escritura: a adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial) pode ser mais adequada quando há contrato e prova de pagamento integral.
• Imóvel de herança sem conflito entre herdeiros: o inventário e a partilha, inclusive em cartório quando cabíveis, regularizam a titularidade sem discutir posse.
• Divergência apenas de medidas ou confrontações: a retificação de área no registro pode resolver sem usucapião.
• Núcleos urbanos informais: a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), prevista na Lei 13.465/2017, pode ser conduzida pelo Município e abranger toda a área.

A escolha entre esses caminhos depende da documentação existente e do objetivo do proprietário. Nosso conteúdo sobre a importância da regularização imobiliária mostra os riscos de manter um imóvel sem registro em nome de quem o ocupa.

A participação de advogado é obrigatória nas duas vias, judicial e extrajudicial. Mais do que cumprir uma formalidade, a análise prévia responde perguntas que definem o caminho:

• A posse tem as características exigidas, ou houve algum período de locação, empréstimo ou tolerância?
• Qual modalidade se aplica, e há documentos para provar cada requisito?
• O imóvel tem matrícula? Quem consta como proprietário e quais são os confrontantes?
• Existe risco de impugnação que torne a via extrajudicial pouco eficiente?
• Há instrumento mais simples, como adjudicação compulsória, inventário ou retificação?

A Vieira Côrtes Advogados conta com equipe com atuação em Direito Imobiliário e em Direito Civil, com atendimento presencial no Rio de Janeiro e online em todo o Brasil. Cada caso exige análise individual da documentação e do histórico da posse.

A Vieira Côrtes Advogados é um escritório com sede no Centro do Rio de Janeiro e atuação em todo o Brasil nas áreas de Direito Trabalhista, Previdenciário, Civil, do Consumidor, Imobiliário, e Empresarial e Contratual.

Este artigo foi escrito por Samuel Côrtes (OAB/RJ 134.664), sócio-fundador do escritório, especialista em Direito Processual Civil pela PUC-RJ, especialista em Direito Privado pela EMERJ e professor da EMERJ.

• BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, arts. 183 e 191.
• BRASIL. Lei 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.208 e 1.238 a 1.244.
• BRASIL. Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A.
• BRASIL. Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), arts. 246, §3º, 259, I, e 1.071.
• BRASIL. Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), arts. 9º a 14.
• BRASIL. Lei 13.465/2017 (regularização fundiária e alterações no art. 216-A da Lei 6.015/1973).
• BRASIL. Lei 14.382/2022 (alterações no art. 216-A da Lei 6.015/1973).
• CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), arts. 398 e seguintes.
• SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. RE 422.349 (Tema 815 da repercussão geral); RE 305.416; Súmulas 237 e 340.
• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.448.026/RS, Terceira Turma; Tema 985 dos recursos repetitivos.
• CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. I Jornada de Direito Civil, Enunciado 86.